Типы земельных участков (целевое назначение и возможные операции)

Почти 4% территории страны (2,3 млн. га) застроены — на них размещены города и другие населенные пункты, объекты промышленности, транспорта, энергетики и тому подобное.

На сегодняшний день на Украине существует несколько проблем, тормозящих развитие земельного рынка. Во-первых, это непрозрачные механизмы отведения участков и операций с ними. Частое дублирование функций земельных комиссий городских советов и попытки создания всевозможных дополнительных органов типа земельных палат только усиливают коррупционный фон, фактически ставший национальной отличительной чертой. Во-вторых, существует определенная сложность местных финансовых механизмов, которые принимают искаженные формы с целью налоговой оптимизации, что приводит в замешательство стратегических иностранных инвесторов. В-третьих, имеются значительные ограничения по использованию определенных категорий земель, в первую очередь земель сельскохозяйственного назначения. Например, иностранные граждане могут иметь земельные участки для ведения личного сельского хозяйства только на условиях аренды. Иностранные юридические лица могут получить право собственности только на земельные участки несельскохозяйственного назначения при приобретении объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (исключительно в пределах населенных пунктов).

Типы земельных участков

Согласно ст. 19 Земельного кодекса Украины все земли в зависимости от целевого назначения делятся на девять категорий: 

— l сельскохозяйственного назначения;
— жилищной и общественной застройки;
— природно-заповедного и прочего природоохранного назначения;
— оздоровительного назначения;
— рекреационного назначения;
— историко-культурного назначения;
— лесного фонда;
— водного фонда;
— промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и прочего назначения.

Деление земель на категории, осуществляемое согласно основному целевому назначению, представляет собой первичную классификацию. Внутри каждой категории земель возможна дальнейшая классификация на виды и подвиды в зависимости от определенных оснований и критериев (субъекты права собственности на землю или права землепользования, конкретное целевое назначение и прочее). Кроме того, выделяется еще и так называемое специальное целевое назначение земельных участков, когда в рамках одной категории земельные участки используются для разных целей. Например, земельные участки сельскохозяйственного назначения могут использоваться как для ведения товарного сельскохозяйственного производства, так и для удовлетворения личных потребностей граждан в сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, земельные участки, предоставляемые гражданам для удовлетворения личных потребностей в сельскохозяйственной продукции, могут использоваться для садоводства, ведения личного подсобного (личного крестьянского) хозяйства, для огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Порядок изменения целевого назначения земель

Постановление №502 от 11.04.2002 «Об утверждении порядка изменений целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц», описывает пошаговый механизм, но таит много возможностей влияния субъективных обстоятельств. Чтобы инициировать изменение целевого назначения земельного участка, его собственник должен подать заявление в местные советы. Сопроводительными документами являются копия акта на право собственности, копия паспорта (для физических лиц) или устава и свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц), документы, ограничивающие использование участка, и самое важное — обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка с указанием его размеров. В случае положительного решения местные советы (горсовет) дают разрешение на подготовку проекта отведения участка (проект заново согласовывается) с органами исполнительной власти, если речь идет об изменении назначения всего участка). Подготовка проекта может затянуться, т. к. это уже оговариваемая сторонами процедура, результаты которой потом согласовываются с органом земельных ресурсов, санэпидеморганами, органом градостроительства и архитектуры, а также органом охраны культурного наследия. После этого проводится государственная землеотводная экспертиза. И только в конце этих сложных процедур заказчик предоставляет в местные советы материалы для принятия окончательного решения. Таким образом, общение с властями проходит в 2 этапа. На предварительном этапе речь идет о принципиальном согласии, которое затем может быть расторгнуто по дополнительным формальным признакам.

Земельное законодательство: состояние и перспективы

Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. с изменениями (включая последние, от 08.02.2006, по изменению целевого назначения лесных земель) предполагает обеспечение рационального использования и охраны земель. Нарушение этого принципа влечет за собой санкции и потенциальные возможности изменения целевого назначения.

Перспектива рынка земли состоит в формировании базовых принципов оценки и определения назначения земель с использованием зонирования территорий. Кроме того, важную роль должны играть финансовые институты (биржи и банки), через которые будет проходить активная купля-продажа участков и которые будут нести солидарную ответственность по вопросам начальных прав собственности (или предлагать титульное страхование). Будущее за такими финансовыми инструментами, как ипотека, которая повысит прозрачность земельных отношений. Предметом ипотеки может быть и право аренды или пользования. Ипотека — это мостик между землей как экономической категорией и финансовым рынком (с его основными игроками — банками).

Возможные операции с землей

Что возможно делать с землей? Изначально существует право владения, использования и распоряжения земельными участками. Использование делится на право постоянного использования и право аренды. Возможно и совместное использование объектов (например, разделительных заборов, полос, каналов и т. д.). Много сложностей возникает при размежевании земель государственной и коммунальной собственности. Что же касается операций с землей, то здесь имеется детализация для дарения, обмена, приобретения права аренды или собственности, приватизации и залога. Приватизация участков для физических лиц под строительство жилых домов, гаражей, дач, а также для ведения приусадебного хозяйства отнюдь не завершена. Как только этот процесс подойдет к концу, появится огромный сегмент рынка для активной купли-продажи. Не секрет, что сейчас земельные торги не являются публичными, а аукционы часто проходят по предварительной договоренности участников.

Дата: 15.12.2007, источник: